Mit einem BGH-Urteil hat sich die Regulierungspraxis für Leitungswasserschäden wesentlich verändert: Laut der neuen Rechtsprechung sind Wasserschäden durch undichte Silikonfugen nicht Teil der wasserführenden Anlage und damit nicht mehr versichert. Undichte Silikonfugen sind der Grund für 25 % aller Leitungswasserschäden. Was Verwalter jetzt wissen müssen und wie sie am besten ihre Wohnungseigentümergemeinschaften informieren. 

Bislang konnten sich Verwalter bei Wasserschäden auf ihre Gebäudeversicherung verlassen: Diese übernahm verlässlich die Kosten für die Reparaturen durch einen Wasserschaden – mit Ausnahme der Fugenreparatur selbst. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) neue Fakten geschaffen: Nach einem jahrelangen Rechtsstreit hat der BGH in einem Urteil vom 20.10.2021 festgelegt, „dass Wohngebäude-Versicherer nicht für Nässeschäden aufgrund einer undichten Fuge zwischen einer Duschwanne und einer angrenzenden Wand einstehen müssen.“ Eine Silikonfuge sei nicht Teil der wasserführenden Anlage und die Versicherungspolice würde in diesem Fall nicht greifen.
Die entscheidende Folge für Vermieter bzw. Haus- und Wohnungseigentümer: Aufgrund dieser rechtlichen Neuregelung sind die Versicherungen nicht mehr verpflichtet, bei einem Schaden durch eine undichte Silikonfuge Schadensersatz zu leisten. Oder anders gesagt: Jeder Versicherer kann die Folgen eines Wasserschadens, der durch eine schadhafte Silikonfuge verursacht wurde, rechtssicher ablehnen. 
Die Eigentümer befinden sich damit in einer rechtlich äußerst ungünstigen Lage: Im Fall des Falles sind sie bei einem Wasserschaden durch eine undichte Silikonfuge bis auf Weiteres auf die Kulanz ihres Versicherers angewiesen. Verwalter haben wiederum die Pflicht, die Wohnungseigentümer zu informieren – und wie bei jeder anderen Herausforderung sollten Verwalter ihren Kunden bzw. ihrer WEG auch eine möglichst verlässliche, klar kommunizierte Lösung anbieten.

Versicherer können auf das Urteil unterschiedlich reagieren

Um seine Wohnungseigentümer zielgerichtet und lösungsorientiert zu informieren, müssen Verwalter natürlich wissen, wie die Versicherer mit der neuen Rechtsprechung konkret umgehen. Zum Zeitpunkt dieses Artikels Anfang Januar 2022 gab es vonseiten der Versicherungswirtschaft noch keine klare Tendenz, wie die einzelnen Gesellschaften das Urteil handhaben. Klar ist aber, dass es dafür drei verschiedene Möglichkeiten gibt: 

1. Der Versicherer richtet sich nach dem BGH-Urteil und lehnt die Schadensübernahme ab.
2. Der Versicherer berücksichtigt das neue Urteil nicht und erstattet wie bisher die Kosten für den Wasserschaden durch eine undichte Silikonfuge. Es bleibt also alles wie bisher.
3. Der Versicherer passt seine Police mit einer Zusatzklausel an und verlangt hierfür eine zusätzliche Prämie.

Zahlt die Versicherung nicht (mehr), gibt es für Hausverwalter akuten Handlungsbedarf zur Schadensregulierung

Neben diesen drei Optionen der jeweiligen Versicherung gilt es für Hausverwalter auch, weitere operative Fragen rund um das Schadenmanagement zu klären. Unter anderem müssen folgende Punkte vom Hausverwalter im Sinne der Eigentümer beachtet und geklärt werden:

• Wer beauftragt und bezahlt die Leckortung?
• Wer beauftragt und bezahlt die Trocknung?
• Welche Regelungen gibt es für das Sondereigentum?
• Um welche Dinge muss sich der Eigentümer bzw. der Mieter selbst kümmern?

Insbesondere gibt es im Rahmen der Schadensregulierung einen weiteren Punkt zu beachten, der für Verwalter wie für Eigentümer entscheidend ist: Wenn der Gebäudeversicherer sich an das Urteil hält und keine Leistung übernimmt, springt zwar ggf. die Haftpflichtversicherung des Mieters oder des Eigentümers ein. Diese übernimmt aber in der Regel nur den Zeitwert des Schadens und damit nur den Restwert der beschädigten Güter. Dieser Restwert liegt meist deutlich unter dem Sachwert, der von der Gebäudeversicherung übernommen worden wäre. Im Sinne der Eigentümer ist also zu klären, wer im Schadensfall die Differenz von Sachwert und Zeitwert übernimmt.

Quelle: Vdiv.de
 

Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen. Nur in Ausnahmefällen ist die Vorlage von Kopien ausreichend. 

Der Fall

Die Mieter einer Wohnung verlangten von ihrer Vermieterin die Einsicht in die den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017 zugrundeliegenden Originalbelege. Die Vermieterin hatte den Beklagten stattdessen Belegkopien übersandt. Dies reichte den Mietern nicht, so dass sie die Geltendmachung des Anspruches klageweise verfolgten.
Nachdem die Klage vor dem Amtsgericht erfolgreich war, wies das Landgericht in zweiter Instanz die Klage ab. Zur Begründung führte das Berufungsgericht an, dass ein Recht zur Einsichtnahme in die Originalbelege nur bestehe, wenn auf Seiten des Mieters "konkrete Gründe" gegeben seien, sich mit Kopien nicht zufriedenzugeben, wie z.B. bei einem begründeten Verdacht von Manipulationen oder Unstimmigkeiten.

Die Entscheidung

Diese rechtliche Beurteilung hat der Überprüfung durch den Bundesgerichtshof nicht standgehalten. Nach Ansicht des BGH kann die Vermieterin die Mieter nicht auf Kopien verweisen, sondern muss die Original-Belege zur Einsicht vorlegen. Denn eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung diene dazu, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Dazu müsse die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs. 1 BGB entsprechen.
Eine Betriebskostenabrechnung müsse den Mieter in die Lage versetzen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil nachzuprüfen. Zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung gehöre es laut BGH auch, dem Mieter die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu ermöglichen, soweit dies erforderlich sei, die Abrechnung zu überprüfen oder etwaige Einwendungen vorzubereiten.
Original-Belege müssen nicht zwingend solche in Papierform sein, sondern können auch digital übermittelt werden, so der BGH. Vom Vermieter gefertigte Kopien sind jedoch Originalbelegen grundsätzlich nicht gleichzustellen. Zudem seien Original-Belege uneingeschränkt geeignet, die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung zu überprüfen, selbst wenn sie vielfach durch Kopien ersetzbar sein mögen. Demgemäß dürfe der Mieter grundsätzlich Einsicht in die einer Betriebskostenabrechnung zugrundeliegende Originalunterlagen nehmen. Dieses Recht sei auch nicht von einem besonderen Interesse des Mieters abhängig. So müsse ein Mieter, dem ohne sein Einverständnis vom Vermieter nur Belegkopien zugänglich gemacht werden, nicht der Verdacht aufgezeigt werden, die Kopien seien manipuliert oder wiesen sonstige Unstimmigkeiten auf.
Der BGH führt ferner aus, dass nur ausnahmsweise nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Kopien von Rechnungsbelegen in Betracht komme, nämlich dann, wenn ihm die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden könne. Ob dies der Fall sei, müsse anhand der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Ein weiterer Ausnahmefall, in dem der Vermieter nicht Einsichtnahme in die Originalbelege schulde, komme dann in Betracht, wenn der Vermieter seinerseits von seinem Dienstleister entsprechende Belege nur in digitaler Form erhalten hat. Im vorliegenden Fall habe aber eine solche Ausnahme nicht vorgelegen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Dezember 2021, Az. VIII ZR 66/20 BGH

Quelle: Vdiv.de
 

Mit Urteil vom 4. Februar 2022 hat das Amtsgericht Wiesbaden (Az.: 92 C 2541/21 entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Nutzung einer Tiefgarage durch Elektroautos nicht generell untersagen darf. Dies stehe den Zielen der WEG-Reform entgegen. Denn: Elektromobilität soll gefördert werden. 
 
Im konkreten Fall wollte die Mieterin eines Stellplatzes ihr Plugin-Hybrid-Fahrzeug in der Tiefgarage abstellen. In einem Beschluss der Gemeinschaft untersagte die WEG jedoch "bis auf Weiteres" das Abstellen von Elektroautos in der Garage. Dies wurde unter anderem aufgrund der verbauten Lithium-Ionen-Akkus mit dem Brandschutz begründet. Zudem seien diese Brände schwieriger zu löschen, als solche, die von Benzinern verursacht werden. Die Vermieterin der betroffenen Mieterin hatte daraufhin den Beschluss angefochten. Er greife in ihr Sondernutzungsrecht des Stellplatzes ein. Zudem stehe der Beschluss dem Ziel der Förderung von E-Autos entgegen.
Der Anfechtungsklage wurde stattgegeben, so dass das Elektroauto der Mieterin somit fortan wieder in der Tiefgarage untergebracht werden durfte. Laut Gericht verstoße der entsprechende WEG-Beschluss "gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung". Damit liefe der "nicht abdingbare" Rechtsanspruch auf eine Lademöglichkeit, der seit 1. Dezember 2020 besteht, ins Leere.

Quelle: Vdiv.de
 

Nach der seit dem 1.12.2020 geltenden neuen Gesetzeslage (WEMoG) soll der Wohnungseigentümer die Erstellung der Jahresabrechnung nach einer im Vordringen befindlichen Rechtsmeinung nicht mehr vom Verwalter verlangen können, sondern von der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft wird stets vom amtierenden Verwalter vertreten, nicht von einem früheren Verwalter. Fraglich ist, ob deshalb in Fällen, in denen der Verwalter abberufen wurde, die Erstellung der Jahresabrechnung von diesem nicht mehr verlangt werden kann. Das Amtsgericht Kassel hat sich hierzu positioniert. Im Urteil geht es mitunter rauf und runter wie in den Kasseler Bergen. 
 
Mit Urteil vom 11.11.2021 zum gerichtlichen Aktenzeichen 800 C 1850/21 entschied das AG Kassel, dass für die Erstellung einer Jahresabrechnung nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung der Jahresabrechnung abberufene Verwalter zuständig sei, sondern die Gemeinschaft, handelnd durch den neu bestellten Verwalter. Eine von der Gemeinschaft gegen den Ex-Verwalter erhobene Klage sei unbegründet, da der Amtsverlust den Ex schon aus Rechtsgründen an einer Erfüllung seiner Abrechnungspflicht hindere. Soweit ersichtlich, wurde das Urteil rechtskräftig.
 
Der Fall

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft begehrt von der Beklagten, ihrem früheren Verwalter, die Erstellung der Jahresabrechnung 2020 sowie Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Beklagte war bis zum 24.4.2021 zum Verwalter der Klägerin bestellt. An jenem Tag fand eine Eigentümerversammlung statt, auf der die Abberufung der Beklagten mit sofortiger Wirkung beschlossen wurde. Die Jahresabrechnung 2020 hatte die Beklagte noch nicht erstellt. Mit Anwaltsschreiben vom 18.5.2021 ließ die Klägerin die Beklagte zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen an den neu bestellten Verwalter sowie zur Erstellung der Jahresabrechnung 2020 auffordern.
Die Beklagte wehrt sich mit dem Einwand, dass ihre Verwaltertätigkeit durch die Abberufung mit sofortiger Wirkung geendet habe und sie deswegen nicht mehr in der Lage und nicht mehr berechtigt sei, die Jahresabrechnung zu erstellen.
 
Die Entscheidung 

Das AG Kassel wies die Klage ab und folgte der Argumentation der Beklagten. Nach der Änderung des WEG zum 1.12.2020 sei die Erstellung der Jahresabrechnung nunmehr Aufgabe der Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch das jeweils bestellte Organ. Da die Beklagte mit sofortiger Wirkung abberufen worden sei, sei sie bereits aus Rechtsgründen darin gehindert, die Jahresabrechnung 2020 zu erstellen. Ein anderer Rechtsgrund (als das Verwalteramt), aus dem sich eine Verpflichtung zur Erfüllung des Klagebegehrens ergeben könnte, sei von der Klägerin weder dargetan noch sonst ersichtlich. Die Klägerin habe auch keinen Anspruch auf Erstattung der ihr vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren. Die Beklagte habe sich nicht in Verzug befunden als die Klägerin ihren Rechtsanwalt einschaltete. Erst das Schreiben des Rechtsanwalts habe einen Verzug der Beklagten begründen können.
 
Fazit für den Verwalter

Gemeinschaft und Verwalter sind typischerweise nicht nur durch das Amt miteinander verbunden, sondern zusätzlich über einen Verwaltervertrag. Sein Abschluss ist zwar keine Voraussetzung für Bestellung (Amt) und Amtsausübung, gleichwohl aber in der Praxis der Regelfall. Der Vertrag begründet in Ergänzung der Amtsrechtsbeziehung ein schuldrechtliches Rechtsverhältnis, aus dem sich grundsätzlich eigenständige Rechte und Pflichten ergeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur alten Gesetzeslage, also vor dem 1.12.2020, konnten sich für den abberufenen Verwalter aus dem Verwaltervertrag nachwirkende Verpflichtungen ergeben, unter anderem gerichtet auf die Erstellung der Jahresabrechnung, sofern diese vom Ex-Verwalter bereits geschuldet wurde. Insofern ist es wenig überzeugend, wenn das AG Kassel ausführt, weitere Rechtsgründe (als das Amt), aus denen sich eine Abrechnungspflicht des abberufenen Verwalters ergeben könne, seien nicht ersichtlich. Auf die vertragliche Situation geht das Amtsgericht mit keiner Silbe ein.
Sollte die Ansicht des AG Kassel richtig sein, wären Klagen von Wohnungseigentümergemeinschaften gegen Ex-Verwalter auf Erstellung der Jahresabrechnung von vornherein aussichtslos. Würde der verklagte amtierende Verwalter während des Prozesses das Amt niederlegen, wäre der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt. Für die Erstellung der Jahresabrechnung wäre immer der aktuell bestellte Verwalter zuständig und verpflichtet, da er organschaftlicher Vertreter der Schuldnerin der Abrechnungspflicht (Gemeinschaft) ist. Dies gälte auch für die Abrechnung über Zeiträume, in denen der amtierende neue Verwalter nicht bestellt war. Ein neu bestellter Verwalter wiederum würde erwartungsgemäß eine Sondervergütung aushandeln, wenn er alte Abrechnungszeiträume abzurechnen hätte. Solange das Amt unbesetzt bliebe, hätten alle Eigentümergemeinschaft für die Erstellung der Jahresabrechnung zu sorgen.
Angesichts der Abberufung am 24.4.2021 ist durchaus streitbar, ob der abberufene Verwalter Jahresabrechnung 2020 schuldete. Der Anspruch mag zwar am 31.12.2020 23:59 Uhr oder 1.1.2021 0:00 Uhr entstanden sein – zur alten Gesetzeslage ließ der BGH das ausdrücklich offen –, die Fälligkeit der Anspruchserfüllung könnte aber erst danach erstmals eingetreten sein.
 
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte

Nach alter Gesetzeslage konnte und durfte jeder Wohnungseigentümer vom Verwalter die Erstellung der Jahresabrechnung einfordern, ggf. vor Gericht. Nach neuer Gesetzeslage bestehen keine Direktansprüche. Abrechnungsschuldner ist die Gemeinschaft, auch wenn in § 28 Abs. 2 S. 2 WEG formuliert ist, dass der Verwalter die Abrechnung aufzustellen habe. Die Vorschrift erwähnt ihn insoweit nur als Organ der Gemeinschaft, nicht als unmittelbaren Schuldner des Wohnungseigentümers.
Unzweifelhaft schuldet der amtierende Verwalter der Gemeinschaft die Erstellung der Jahresabrechnung. Dem Verwalter gegenüber vertritt der Verwaltungsbeiratsvorsitzende die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG), so dass ein Wohnungseigentümer, der die Erstellung der Jahresabrechnung einfordern will, sich am besten an den Beiratsvorsitzenden wendet, damit dieser namens der Gemeinschaft den Verwalter auffordert, die Jahresabrechnung vorzulegen. Die Erstellung der Jahresabrechnung als Rechenwerk hat werkvertraglichen Charakter, kann also im Streitfall auch von einem Dritten erstellt werden, ggf. auf Kosten des Verwalters. So hat es der BGH zur alten Gesetzeslage entschieden und es ist derzeit nicht zu erwarten, dass sich daran etwas ändern wird.
 
Fazit für die Gemeinschaft

Bei der Beschlussfassung über die sofortige Abberufung am 24.4.2021 galt der neue § 26 Abs. 3 WEG. Danach kann der Verwalter jederzeit abberufen werden, also ohne Angabe von Gründen. Ob die sofortige Abberufung auf einen wichtigen Grund gestützt wurde, lässt sich der Entscheidung nicht entnehmen. Der Verwaltervertrag endete spätestens 6 Monate nach der Verwalterabberufung (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG), vorliegend also spätestens mit Ablauf des 25.10.2021 (Montag). Nach Ansicht des AG Kassel kommt es auf Überlegungen zur Vertragslage bzw. nachvertraglichen Rechtslage nicht an. Die Klage hätte von vornherein nicht mehr gegen den Ex-Verwalter erhoben werden dürfen. Stattdessen hätte sich die Gemeinschaft an den neubestellten Verwalter wenden müssen, um die Jahresabrechnung 2020 zu erhalten.
Da die Erstellung einer Jahresabrechnung in Bezug auf das Zahlenwerk werkvertraglichen Charakter hat, kann die Gemeinschaft Kostenerstattung für einen von ihr außergerichtlich eingeschalteten Rechtsanwalt nicht nur beanspruchen, wenn sich der Verwalter bei Anwaltseinschaltung bereits in Verzug befand. Vielmehr ergibt sich aus § 635 Abs. 2 BGB eine eigenständige Anspruchsgrundlage, die keinen Verzug voraussetzt.
Die Gemeinschaft beantragte laut Urteilsgründen, die Beklagte zu verurteilen, Rechnung zu legen durch Erstellung und Herausgabe der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen für die Zeit vom 1.1.2020 bis zum 31.12.2020 (Jahresabrechnung 2020). Dieser Klagantrag wirft zwei verschiedene Ansprüche durcheinander, deren Rechtsfolgen nicht zueinander passen. Die Rechnungslegung ist ein eigenständiger Anspruch und richtete sich vorliegend auf den Stichtag 24.4.2021. Die Erstellung von Einzeljahresabrechnungen ist kein Bestandteil der Rechnungslegung. Die Erstellung der Jahresabrechnung 2020 (1.1.-31.12.2020) ist ein separater Rechtsanspruch. Es wäre darauf hinzuwirken gewesen, dass eindeutige und sachdienliche Klaganträge gestellt werden. Zur Rechnungslegung wäre die Beklagte womöglich zu verurteilen gewesen. Der Amtsverlust lässt die Rechnungslegungsverpflichtung des Ex-Verwalters nicht erlöschen.

Quelle: Vdiv.de
 

Seit der Einführung des neuen § 26 WEG am 1.12.2020 kann der Verwalter jederzeit ohne Angabe von Gründen abberufen werden (§ 26 Abs. 3 S. 1 WEG). Voraussetzung ist, dass eine Mehrheit der abgegebenen Stimmen für die Abberufung stimmt. Gibt es keine Mehrheit, sondern fordert nur ein Eigentümer oder eine Minderheit die Abberufung, besteht ein Abberufungsanspruch nur dann, wenn die mehrheitlich beschlossene Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht unvertretbar erscheint. Maßgeblich ist eine Gesamtbetrachtung aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe. Der Bundesgerichtshof (BGH) äußert sich in einem aktuellen Urteil erstmals auch zur neuen Gesetzeslage. 
Mit Urteil vom 25. Februar 2022 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 65/21 entschied der BGH über einen Fall, der über das Landgericht Berlin zu ihm gelangt war und vom BGH dorthin zurückverwiesen wurde. Streitgegenständlich ist eine Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage gegen einen Negativbeschluss, den bestellten Verwalter vorzeitig „in die Wüste zu schicken“. Der Fall gab dem BGH Gelegenheit, alte und neue Gesetzeslage miteinander zu vergleichen. Er sieht einige deutliche Parallelen.
 
Der Fall

Die Kläger und die übrigen Wohnungseigentümer (Beklagten zu 1) bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft (Beklagte zu 2) im Amtsgerichtsbezirk Berlin-Schöneberg. Es handelt sich um eine Mehrhausanlage, wobei unklar ist, ob die Gemeinschaftsordnung Vereinbarungen zur Bildung von Untergemeinschaften enthält. Früher wurden Jahresabrechnungen vom Verwalter getrennt nach Häuserkomplexen erstellt und in Teilversammlungen der jeweiligen Häuser genehmigt. Auch in einer Eigentümerversammlung vom 4.12.2018 wurde so verfahren und die Jahresabrechnung 2017 für diesen Häuserkomplex beschlossen. Mit Urteil vom 31.7.2019 stellte das Amtsgericht in einem Vorprozess die Nichtigkeit dieses Beschlusses fest, da es der Untergemeinschaft an der nötigen Beschlusskompetenz fehle. Das Urteil ist rechtskräftig.
In der hier streitgegenständlichen Eigentümerversammlung vom 28.11.2019 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 4.2, dass in den Jahresabrechnungen 2016 – 2018 die Kostenzuordnung „wie bisher“ erfolgen und eine neue Gesamtabrechnung erstellt werden solle. Der unter TOP 6.4 gestellte Antrag, die sofortige Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigen Gründen zum 31.12.2019 zu beschließen, wurde hingegen abgelehnt.

Mit ihrer zunächst nur gegen die Beklagten zu 1 (übrigen Wohnungseigentümer) gerichteten Klage vom 23.12.2019 haben die Kläger den Negativbeschluss zu TOP 6.4 angefochten und zudem beantragt, den abgelehnten Beschlussantrag im Wege der gerichtlichen Beschlussersetzung durch einen Abberufungsbeschluss und eine Kündigung des Verwaltervertrages zu ersetzen. Das Amtsgericht wies die Klage am 13.8.2020 ab. Am 1.12.2020 trat das WEMoG in Kraft. Am 2.3.2021 verhandelte das Landgericht Berlin in der Berufungsinstanz und wies die Berufung der Kläger mit Urteil vom selben Tage zurück. Die Revision zum Bundesgerichtshof ließ es zu. Im Revisionsverfahren erweiterten die Kläger ihre Anträge auch gegen die Beklagte zu 2, nahmen diese Klageerweiterung aber im Termin vor dem BGH am 10.12.2021 mit Zustimmung der Beklagten wieder zurück.
Der BGH konnte nach den gegenwärtigen Feststellungen kein abschließendes Urteil fällen und verwies die Akte zurück an das Berufungsgericht.

Die Entscheidung 

Das Berufungsgericht hatte Anfechtung und Beschlussersetzung nach altem Recht beurteilt und die Klage insgesamt als unbegründet erachtet. Die Kläger hätten ihre Vorwürfe gegen den Verwalter schon nicht zeitlich geordnet und darüber hinaus zumindest teilweise nicht innerhalb angemessener Frist geltend gemacht. Ältere Vorwürfe, beispielsweise über angeblich fehlerhaftes Verwalterverhalten aus den Jahren 2012 und 2018, könne bereits aus zeitlichen Gründen nicht berücksichtigt werden.
Der BGH sieht das anders. Er verneint im Gegensatz zum Berufungsgericht allgemeingültige zeitliche Grenzen, jenseits derer Pflichtverletzungen des Verwalters unbeachtlich sind. Derartige Grenzen gäbe es nicht, wobei letztlich offenbleiben könne, ob ein Abberufungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers unter besonderen Umständen ausgeschlossen sein könne, wenn der zugrunde gelegte Vorfall lange Zeit zurückliege (Rn 30 der Urteilsgründe).
Nach dem alten, wie nach dem neuen WEG bestehe ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers bzw. der Minderheit auf Abberufung des Verwalters nur, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht unvertretbar erscheine. Dies könne und dürfe vom Gericht nur in einer umfassenden Würdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles und aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe beurteilt werden. Daher sei es unzulässig, von vornherein zurückliegende Vorwürfe außen vor zu lassen. Zwar sei es denkbar, dass ein bestimmter Zeitablauf eine Pflichtverletzung als weniger gewichtig erscheinen ließe; dies enthebe das Gericht aber nicht von der Pflicht, zunächst alle Umstände in die Gesamtabwägung einzustellen, zumal auch ein länger zurückliegender Punkt mit weiteren späteren Vorfällen „das Fass zum Überlaufen bringen könnte“.
Die Frage, ob die dem Verwalter vorgeworfene Missachtung des Urteils aus dem Vorprozess tatsächlich eine Pflichtverletzung beinhalte, lasse sich nur nach einem Blick in die Gemeinschaftsordnung beantworten. Darum habe sich das Berufungsgericht aber bislang nicht gekümmert.

Fazit für den Verwalter

Hat der amtierende Verwalter die Mehrheit hinter sich, kann er auch nach neuer Gesetzeslage recht beruhigt sein. Erst dann, wenn die mehrheitliche Ablehnung seiner Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint, droht ihm der Amtsverlust im Wege der gerichtlichen Beschlussersetzungsklage. Ist dagegen eine Mehrheit für die vorzeitige Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrages, kommt § 26 Abs. 3 S. 1 WEG zur Anwendung, wonach der der Verwalter jederzeit abberufen werden kann. Ein Vertrag mit ihm endet spätestens 6 Monate danach.
Der Beschluss, die Kostenzuordnung wie bisher vorzunehmen, meint vermutlich die Zuordnung der Gesamtausgaben auf einzelne Untergemeinschaften, um sie sodann in einem weiteren Schritt in den Einzeljahresabrechnungen auf die Eigentümer verteilen zu können. Kostenzuordnung und Kostenverteilung sind etwas anderes.
Ein Verwalter muss prüfen, ob und inwieweit in der Gemeinschaftsordnung Bestimmungen über die Bildung von Untergemeinschaften enthalten sind. Er muss klären, ob diese wirksam sind und inwieweit sie bei der Verwaltung zu beachten sind. Beschlüsse über die Bildung von Untergemeinschaften sind mangels Beschlusskompetenz nichtig, wenn nicht die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Öffnungsklauseln enthält. Inwieweit der neue § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zumindest die Einführung einer Kostentrennung und Kostenverteilung nach Untergemeinschaften zulässt, ist streitig.

Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte

Die Kläger begründeten ihr Abberufungsverlangen damit, dass der Verwalter das rechtskräftige Urteil aus dem Vorprozess, mit dem sogar die Nichtigkeit der damaligen Abrechnungsgenehmigung festgestellt worden sei, ungenügend umgesetzt habe. An weiteren Vorwürfen brachten sie vor: Weigerung, ein Protokoll weiterzugeben; unterlassene Information der Wohnungseigentümer über den Verlauf des Vorprozesses; unterlassene Beschlussherbeiführung über die Bildung von Abrechnungsuntereinheiten; Erstellung der im Vorprozess kassierten nichtigen Jahresabrechnung 2017; Abstimmung zu TOP 4.2 sowie eine von den Klägern behauptete Einschüchterung der Wohnungseigentümer.
Aus Sicht der klagenden Wohnungseigentümer von Vorteil ist, dass der BGH der strengeren Ansicht des Berufungsgerichts eine Absage erteilt, wonach ein Anspruchsteller (Kläger), der die vorzeitige Abberufung und Kündigung fordere, die hierfür maßgeblichen Tatsachen „innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung“ vorzubringen habe, also insbesondere durch ein zeitnahes Einberufungsverlangen. In der Tat gibt es einige Instanzrechtsprechungen, die in Anlehnung an § 626 Abs. 2 S. 1 BGB und § 314 Abs. 3 BGB zeitnahe Aktivitäten fordern, um den Verwalter „aus dem Weg zu räumen“. Der BGH folgt dem in dieser Allgemeinheit nicht.
Abberufung und Kündigung können fristlos und mit sofortiger Wirkung erfolgen. Ebenfalls denkbar ist es, wenn – wie hier – außerordentlich mit einer Frist zum Jahresende abberufen und gekündigt wird. Die Versammlung war am 28.11.2019. Praktischer Vorteil für die Gemeinschaft ist, dass der Verwalter die Versammlungsniederschrift dann noch zu erstellen hat. Zudem erhält sich die Gemeinschaft die Chance, dass der Verwalter die Jahresabrechnung 2019 schuldet, was bei einer fristlosen Abberufung am 28.11.2019 unstreitig nicht der Fall wäre.

Fazit für die Gemeinschaft

Nach dem neuen WEG richtet sich der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, der auch den Anspruch auf vorzeitige Abberufung einbezieht, nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer, sondern gegen die rechtsfähige Gemeinschaft (der BGH spricht neuerdings von GdWE). Im vorliegenden Fall, der vor dem 1.12.2020 startete und nach diesem Stichtag endete, musste die Klage nicht auf die Gemeinschaft umgestellt werden. Richtige Klagegegner blieben sowohl für die Beschlussanfechtung als auch die Beschlussersetzung die übrigen Wohnungseigentümer. Eine Änderung der Anspruchsvoraussetzungen für eine vorzeitige Abberufung führt die Gesetzesänderung nicht. Ein Anspruch kommt weiterhin nur infrage, wenn die weitere Zusammenarbeit mit dem bestellten Verwalter aus objektiver Sicht unvertretbar erscheint.
 
Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?

Hätte die hier streitgegenständliche Versammlung nach dem 1.12.2020 stattgefunden, wäre die Beschlussklage gegen die Gemeinschaft zu richten gewesen. Maßstab für den Minderheitenschutz ist die objektive Unvertretbarkeit. Dies gilt nach alter wie neuer Gesetzeslage. Stimmt hingegen eine Mehrheit für die Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrages, sind entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag unwirksam. Die jederzeitige grundlose Abberufungsmöglichkeit der Mehrheit ist gesetzlich verankert und lässt anderslautende Regelungen, die den Verwalter schützen sollen, unwirksam werden.
Keine Aussage trifft das vorliegende Urteil zu den für die Praxis relevanten Fragen, ob die Bestandkraft zwischenzeitlicher Entlastungsbeschlüsse und / oder Wiederbestellungen sowie unterbliebene Abmahnungen juristisch eine Rolle spielen können. Es ist anzunehmen, dass sie im Rahmen der Gesamtabwägung aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe von Bedeutung sind. Das Gericht darf nur solche Vorwürfe berücksichtigen, die von Klägerseite vorgetragen wurde. Im Beschlussersetzungsverfahren ist dies durchaus länger möglich als in der Beschlussanfechtung mit ihrer zweimonatigen Klagebegründungsfrist ab dem Versammlungstag.

Quelle: Vdiv.de