Das Wichtigste auf einen Blick

In der Zeit vom 01.07.2022 bis spätestens 31.10.2022 müssen alle Eigentümer eine Grundsteuererklärung einreichen. Es handelt sich hierbei um eine separate Steuererklärung. Die Einreichung ist online über www.elster.de möglich.

Zur Abgabe der Erklärung ist jeder Sondereigentümer selbst verpflichtet, der Verwalter kann dies nicht übernehmen.

Wichtiger Hinweis: Bitte warten Sie nicht auf ein Schreiben, welches Sie zur Einreichung der Grundsteuererklärung auffordert, es gilt die öffentliche Bekanntmachung. Das heißt, dass jeder Eigentümer auch ohne persönliches Anschreiben verpflichtet ist die Daten abzugeben. Eine verspätete Abgabe ist mit Strafzahlungen verbunden.
Die neue Grundsteuer gilt ab dem 01.01.2025. Es kann zu einer Erhöhung oder Senkung der Grundsteuer ab diesem Datum kommen. Bis zum 01.01.2025 erfolgt die Berechnung der Grundsteuer auf Grundlage der Altdaten.
Achtung: Dieses Informationsschreiben gilt nur für NRW. In anderen Bundesländern können die Daten abweichend sein. NRW hat sich für das Bundesmodell entschieden und keine Änderungen an dem Modell vorgenommen. Entscheidend dafür, welches Modell anzuzwenden ist, ist die Lage der Immobilie, nicht der Wohnsitz des Eigentümers.

Was wurde reformiert?

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Mit einem BGH-Urteil hat sich die Regulierungspraxis für Leitungswasserschäden wesentlich verändert: Laut der neuen Rechtsprechung sind Wasserschäden durch undichte Silikonfugen nicht Teil der wasserführenden Anlage und damit nicht mehr versichert. Undichte Silikonfugen sind der Grund für 25 % aller Leitungswasserschäden. Was Verwalter jetzt wissen müssen und wie sie am besten ihre Wohnungseigentümergemeinschaften informieren. 

Bislang konnten sich Verwalter bei Wasserschäden auf ihre Gebäudeversicherung verlassen: Diese übernahm verlässlich die Kosten für die Reparaturen durch einen Wasserschaden – mit Ausnahme der Fugenreparatur selbst. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) neue Fakten geschaffen: Nach einem jahrelangen Rechtsstreit hat der BGH in einem Urteil vom 20.10.2021 festgelegt, „dass Wohngebäude-Versicherer nicht für Nässeschäden aufgrund einer undichten Fuge zwischen einer Duschwanne und einer angrenzenden Wand einstehen müssen.“ Eine Silikonfuge sei nicht Teil der wasserführenden Anlage und die Versicherungspolice würde in diesem Fall nicht greifen.
Die entscheidende Folge für Vermieter bzw. Haus- und Wohnungseigentümer: Aufgrund dieser rechtlichen Neuregelung sind die Versicherungen nicht mehr verpflichtet, bei einem Schaden durch eine undichte Silikonfuge Schadensersatz zu leisten. Oder anders gesagt: Jeder Versicherer kann die Folgen eines Wasserschadens, der durch eine schadhafte Silikonfuge verursacht wurde, rechtssicher ablehnen. 
Die Eigentümer befinden sich damit in einer rechtlich äußerst ungünstigen Lage: Im Fall des Falles sind sie bei einem Wasserschaden durch eine undichte Silikonfuge bis auf Weiteres auf die Kulanz ihres Versicherers angewiesen. Verwalter haben wiederum die Pflicht, die Wohnungseigentümer zu informieren – und wie bei jeder anderen Herausforderung sollten Verwalter ihren Kunden bzw. ihrer WEG auch eine möglichst verlässliche, klar kommunizierte Lösung anbieten.

Versicherer können auf das Urteil unterschiedlich reagieren

Um seine Wohnungseigentümer zielgerichtet und lösungsorientiert zu informieren, müssen Verwalter natürlich wissen, wie die Versicherer mit der neuen Rechtsprechung konkret umgehen. Zum Zeitpunkt dieses Artikels Anfang Januar 2022 gab es vonseiten der Versicherungswirtschaft noch keine klare Tendenz, wie die einzelnen Gesellschaften das Urteil handhaben. Klar ist aber, dass es dafür drei verschiedene Möglichkeiten gibt: 

1. Der Versicherer richtet sich nach dem BGH-Urteil und lehnt die Schadensübernahme ab.
2. Der Versicherer berücksichtigt das neue Urteil nicht und erstattet wie bisher die Kosten für den Wasserschaden durch eine undichte Silikonfuge. Es bleibt also alles wie bisher.
3. Der Versicherer passt seine Police mit einer Zusatzklausel an und verlangt hierfür eine zusätzliche Prämie.

Zahlt die Versicherung nicht (mehr), gibt es für Hausverwalter akuten Handlungsbedarf zur Schadensregulierung

Neben diesen drei Optionen der jeweiligen Versicherung gilt es für Hausverwalter auch, weitere operative Fragen rund um das Schadenmanagement zu klären. Unter anderem müssen folgende Punkte vom Hausverwalter im Sinne der Eigentümer beachtet und geklärt werden:

• Wer beauftragt und bezahlt die Leckortung?
• Wer beauftragt und bezahlt die Trocknung?
• Welche Regelungen gibt es für das Sondereigentum?
• Um welche Dinge muss sich der Eigentümer bzw. der Mieter selbst kümmern?

Insbesondere gibt es im Rahmen der Schadensregulierung einen weiteren Punkt zu beachten, der für Verwalter wie für Eigentümer entscheidend ist: Wenn der Gebäudeversicherer sich an das Urteil hält und keine Leistung übernimmt, springt zwar ggf. die Haftpflichtversicherung des Mieters oder des Eigentümers ein. Diese übernimmt aber in der Regel nur den Zeitwert des Schadens und damit nur den Restwert der beschädigten Güter. Dieser Restwert liegt meist deutlich unter dem Sachwert, der von der Gebäudeversicherung übernommen worden wäre. Im Sinne der Eigentümer ist also zu klären, wer im Schadensfall die Differenz von Sachwert und Zeitwert übernimmt.

Quelle: Vdiv.de
 

Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen. Nur in Ausnahmefällen ist die Vorlage von Kopien ausreichend. 

Der Fall

Die Mieter einer Wohnung verlangten von ihrer Vermieterin die Einsicht in die den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017 zugrundeliegenden Originalbelege. Die Vermieterin hatte den Beklagten stattdessen Belegkopien übersandt. Dies reichte den Mietern nicht, so dass sie die Geltendmachung des Anspruches klageweise verfolgten.
Nachdem die Klage vor dem Amtsgericht erfolgreich war, wies das Landgericht in zweiter Instanz die Klage ab. Zur Begründung führte das Berufungsgericht an, dass ein Recht zur Einsichtnahme in die Originalbelege nur bestehe, wenn auf Seiten des Mieters "konkrete Gründe" gegeben seien, sich mit Kopien nicht zufriedenzugeben, wie z.B. bei einem begründeten Verdacht von Manipulationen oder Unstimmigkeiten.

Die Entscheidung

Diese rechtliche Beurteilung hat der Überprüfung durch den Bundesgerichtshof nicht standgehalten. Nach Ansicht des BGH kann die Vermieterin die Mieter nicht auf Kopien verweisen, sondern muss die Original-Belege zur Einsicht vorlegen. Denn eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung diene dazu, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Dazu müsse die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs. 1 BGB entsprechen.
Eine Betriebskostenabrechnung müsse den Mieter in die Lage versetzen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil nachzuprüfen. Zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung gehöre es laut BGH auch, dem Mieter die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu ermöglichen, soweit dies erforderlich sei, die Abrechnung zu überprüfen oder etwaige Einwendungen vorzubereiten.
Original-Belege müssen nicht zwingend solche in Papierform sein, sondern können auch digital übermittelt werden, so der BGH. Vom Vermieter gefertigte Kopien sind jedoch Originalbelegen grundsätzlich nicht gleichzustellen. Zudem seien Original-Belege uneingeschränkt geeignet, die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung zu überprüfen, selbst wenn sie vielfach durch Kopien ersetzbar sein mögen. Demgemäß dürfe der Mieter grundsätzlich Einsicht in die einer Betriebskostenabrechnung zugrundeliegende Originalunterlagen nehmen. Dieses Recht sei auch nicht von einem besonderen Interesse des Mieters abhängig. So müsse ein Mieter, dem ohne sein Einverständnis vom Vermieter nur Belegkopien zugänglich gemacht werden, nicht der Verdacht aufgezeigt werden, die Kopien seien manipuliert oder wiesen sonstige Unstimmigkeiten auf.
Der BGH führt ferner aus, dass nur ausnahmsweise nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Kopien von Rechnungsbelegen in Betracht komme, nämlich dann, wenn ihm die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden könne. Ob dies der Fall sei, müsse anhand der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Ein weiterer Ausnahmefall, in dem der Vermieter nicht Einsichtnahme in die Originalbelege schulde, komme dann in Betracht, wenn der Vermieter seinerseits von seinem Dienstleister entsprechende Belege nur in digitaler Form erhalten hat. Im vorliegenden Fall habe aber eine solche Ausnahme nicht vorgelegen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Dezember 2021, Az. VIII ZR 66/20 BGH

Quelle: Vdiv.de
 

Mit Urteil vom 4. Februar 2022 hat das Amtsgericht Wiesbaden (Az.: 92 C 2541/21 entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Nutzung einer Tiefgarage durch Elektroautos nicht generell untersagen darf. Dies stehe den Zielen der WEG-Reform entgegen. Denn: Elektromobilität soll gefördert werden. 
 
Im konkreten Fall wollte die Mieterin eines Stellplatzes ihr Plugin-Hybrid-Fahrzeug in der Tiefgarage abstellen. In einem Beschluss der Gemeinschaft untersagte die WEG jedoch "bis auf Weiteres" das Abstellen von Elektroautos in der Garage. Dies wurde unter anderem aufgrund der verbauten Lithium-Ionen-Akkus mit dem Brandschutz begründet. Zudem seien diese Brände schwieriger zu löschen, als solche, die von Benzinern verursacht werden. Die Vermieterin der betroffenen Mieterin hatte daraufhin den Beschluss angefochten. Er greife in ihr Sondernutzungsrecht des Stellplatzes ein. Zudem stehe der Beschluss dem Ziel der Förderung von E-Autos entgegen.
Der Anfechtungsklage wurde stattgegeben, so dass das Elektroauto der Mieterin somit fortan wieder in der Tiefgarage untergebracht werden durfte. Laut Gericht verstoße der entsprechende WEG-Beschluss "gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung". Damit liefe der "nicht abdingbare" Rechtsanspruch auf eine Lademöglichkeit, der seit 1. Dezember 2020 besteht, ins Leere.

Quelle: Vdiv.de
 

Nach der seit dem 1.12.2020 geltenden neuen Gesetzeslage (WEMoG) soll der Wohnungseigentümer die Erstellung der Jahresabrechnung nach einer im Vordringen befindlichen Rechtsmeinung nicht mehr vom Verwalter verlangen können, sondern von der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft wird stets vom amtierenden Verwalter vertreten, nicht von einem früheren Verwalter. Fraglich ist, ob deshalb in Fällen, in denen der Verwalter abberufen wurde, die Erstellung der Jahresabrechnung von diesem nicht mehr verlangt werden kann. Das Amtsgericht Kassel hat sich hierzu positioniert. Im Urteil geht es mitunter rauf und runter wie in den Kasseler Bergen. 
 
Mit Urteil vom 11.11.2021 zum gerichtlichen Aktenzeichen 800 C 1850/21 entschied das AG Kassel, dass für die Erstellung einer Jahresabrechnung nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung der Jahresabrechnung abberufene Verwalter zuständig sei, sondern die Gemeinschaft, handelnd durch den neu bestellten Verwalter. Eine von der Gemeinschaft gegen den Ex-Verwalter erhobene Klage sei unbegründet, da der Amtsverlust den Ex schon aus Rechtsgründen an einer Erfüllung seiner Abrechnungspflicht hindere. Soweit ersichtlich, wurde das Urteil rechtskräftig.
 
Der Fall

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft begehrt von der Beklagten, ihrem früheren Verwalter, die Erstellung der Jahresabrechnung 2020 sowie Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Beklagte war bis zum 24.4.2021 zum Verwalter der Klägerin bestellt. An jenem Tag fand eine Eigentümerversammlung statt, auf der die Abberufung der Beklagten mit sofortiger Wirkung beschlossen wurde. Die Jahresabrechnung 2020 hatte die Beklagte noch nicht erstellt. Mit Anwaltsschreiben vom 18.5.2021 ließ die Klägerin die Beklagte zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen an den neu bestellten Verwalter sowie zur Erstellung der Jahresabrechnung 2020 auffordern.
Die Beklagte wehrt sich mit dem Einwand, dass ihre Verwaltertätigkeit durch die Abberufung mit sofortiger Wirkung geendet habe und sie deswegen nicht mehr in der Lage und nicht mehr berechtigt sei, die Jahresabrechnung zu erstellen.
 
Die Entscheidung 

Das AG Kassel wies die Klage ab und folgte der Argumentation der Beklagten. Nach der Änderung des WEG zum 1.12.2020 sei die Erstellung der Jahresabrechnung nunmehr Aufgabe der Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch das jeweils bestellte Organ. Da die Beklagte mit sofortiger Wirkung abberufen worden sei, sei sie bereits aus Rechtsgründen darin gehindert, die Jahresabrechnung 2020 zu erstellen. Ein anderer Rechtsgrund (als das Verwalteramt), aus dem sich eine Verpflichtung zur Erfüllung des Klagebegehrens ergeben könnte, sei von der Klägerin weder dargetan noch sonst ersichtlich. Die Klägerin habe auch keinen Anspruch auf Erstattung der ihr vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren. Die Beklagte habe sich nicht in Verzug befunden als die Klägerin ihren Rechtsanwalt einschaltete. Erst das Schreiben des Rechtsanwalts habe einen Verzug der Beklagten begründen können.
 
Fazit für den Verwalter

Gemeinschaft und Verwalter sind typischerweise nicht nur durch das Amt miteinander verbunden, sondern zusätzlich über einen Verwaltervertrag. Sein Abschluss ist zwar keine Voraussetzung für Bestellung (Amt) und Amtsausübung, gleichwohl aber in der Praxis der Regelfall. Der Vertrag begründet in Ergänzung der Amtsrechtsbeziehung ein schuldrechtliches Rechtsverhältnis, aus dem sich grundsätzlich eigenständige Rechte und Pflichten ergeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur alten Gesetzeslage, also vor dem 1.12.2020, konnten sich für den abberufenen Verwalter aus dem Verwaltervertrag nachwirkende Verpflichtungen ergeben, unter anderem gerichtet auf die Erstellung der Jahresabrechnung, sofern diese vom Ex-Verwalter bereits geschuldet wurde. Insofern ist es wenig überzeugend, wenn das AG Kassel ausführt, weitere Rechtsgründe (als das Amt), aus denen sich eine Abrechnungspflicht des abberufenen Verwalters ergeben könne, seien nicht ersichtlich. Auf die vertragliche Situation geht das Amtsgericht mit keiner Silbe ein.
Sollte die Ansicht des AG Kassel richtig sein, wären Klagen von Wohnungseigentümergemeinschaften gegen Ex-Verwalter auf Erstellung der Jahresabrechnung von vornherein aussichtslos. Würde der verklagte amtierende Verwalter während des Prozesses das Amt niederlegen, wäre der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt. Für die Erstellung der Jahresabrechnung wäre immer der aktuell bestellte Verwalter zuständig und verpflichtet, da er organschaftlicher Vertreter der Schuldnerin der Abrechnungspflicht (Gemeinschaft) ist. Dies gälte auch für die Abrechnung über Zeiträume, in denen der amtierende neue Verwalter nicht bestellt war. Ein neu bestellter Verwalter wiederum würde erwartungsgemäß eine Sondervergütung aushandeln, wenn er alte Abrechnungszeiträume abzurechnen hätte. Solange das Amt unbesetzt bliebe, hätten alle Eigentümergemeinschaft für die Erstellung der Jahresabrechnung zu sorgen.
Angesichts der Abberufung am 24.4.2021 ist durchaus streitbar, ob der abberufene Verwalter Jahresabrechnung 2020 schuldete. Der Anspruch mag zwar am 31.12.2020 23:59 Uhr oder 1.1.2021 0:00 Uhr entstanden sein – zur alten Gesetzeslage ließ der BGH das ausdrücklich offen –, die Fälligkeit der Anspruchserfüllung könnte aber erst danach erstmals eingetreten sein.
 
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte

Nach alter Gesetzeslage konnte und durfte jeder Wohnungseigentümer vom Verwalter die Erstellung der Jahresabrechnung einfordern, ggf. vor Gericht. Nach neuer Gesetzeslage bestehen keine Direktansprüche. Abrechnungsschuldner ist die Gemeinschaft, auch wenn in § 28 Abs. 2 S. 2 WEG formuliert ist, dass der Verwalter die Abrechnung aufzustellen habe. Die Vorschrift erwähnt ihn insoweit nur als Organ der Gemeinschaft, nicht als unmittelbaren Schuldner des Wohnungseigentümers.
Unzweifelhaft schuldet der amtierende Verwalter der Gemeinschaft die Erstellung der Jahresabrechnung. Dem Verwalter gegenüber vertritt der Verwaltungsbeiratsvorsitzende die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG), so dass ein Wohnungseigentümer, der die Erstellung der Jahresabrechnung einfordern will, sich am besten an den Beiratsvorsitzenden wendet, damit dieser namens der Gemeinschaft den Verwalter auffordert, die Jahresabrechnung vorzulegen. Die Erstellung der Jahresabrechnung als Rechenwerk hat werkvertraglichen Charakter, kann also im Streitfall auch von einem Dritten erstellt werden, ggf. auf Kosten des Verwalters. So hat es der BGH zur alten Gesetzeslage entschieden und es ist derzeit nicht zu erwarten, dass sich daran etwas ändern wird.
 
Fazit für die Gemeinschaft

Bei der Beschlussfassung über die sofortige Abberufung am 24.4.2021 galt der neue § 26 Abs. 3 WEG. Danach kann der Verwalter jederzeit abberufen werden, also ohne Angabe von Gründen. Ob die sofortige Abberufung auf einen wichtigen Grund gestützt wurde, lässt sich der Entscheidung nicht entnehmen. Der Verwaltervertrag endete spätestens 6 Monate nach der Verwalterabberufung (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG), vorliegend also spätestens mit Ablauf des 25.10.2021 (Montag). Nach Ansicht des AG Kassel kommt es auf Überlegungen zur Vertragslage bzw. nachvertraglichen Rechtslage nicht an. Die Klage hätte von vornherein nicht mehr gegen den Ex-Verwalter erhoben werden dürfen. Stattdessen hätte sich die Gemeinschaft an den neubestellten Verwalter wenden müssen, um die Jahresabrechnung 2020 zu erhalten.
Da die Erstellung einer Jahresabrechnung in Bezug auf das Zahlenwerk werkvertraglichen Charakter hat, kann die Gemeinschaft Kostenerstattung für einen von ihr außergerichtlich eingeschalteten Rechtsanwalt nicht nur beanspruchen, wenn sich der Verwalter bei Anwaltseinschaltung bereits in Verzug befand. Vielmehr ergibt sich aus § 635 Abs. 2 BGB eine eigenständige Anspruchsgrundlage, die keinen Verzug voraussetzt.
Die Gemeinschaft beantragte laut Urteilsgründen, die Beklagte zu verurteilen, Rechnung zu legen durch Erstellung und Herausgabe der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen für die Zeit vom 1.1.2020 bis zum 31.12.2020 (Jahresabrechnung 2020). Dieser Klagantrag wirft zwei verschiedene Ansprüche durcheinander, deren Rechtsfolgen nicht zueinander passen. Die Rechnungslegung ist ein eigenständiger Anspruch und richtete sich vorliegend auf den Stichtag 24.4.2021. Die Erstellung von Einzeljahresabrechnungen ist kein Bestandteil der Rechnungslegung. Die Erstellung der Jahresabrechnung 2020 (1.1.-31.12.2020) ist ein separater Rechtsanspruch. Es wäre darauf hinzuwirken gewesen, dass eindeutige und sachdienliche Klaganträge gestellt werden. Zur Rechnungslegung wäre die Beklagte womöglich zu verurteilen gewesen. Der Amtsverlust lässt die Rechnungslegungsverpflichtung des Ex-Verwalters nicht erlöschen.

Quelle: Vdiv.de