Mieter trägt Beweislast für Renovierungszustand bei Einzug

In einem Rechtsstreit verlangte eine Mieterin von ihrer Vermieterin einen Vorschuss von 26.200 Euro für Schönheitsreparaturen. Sie hielt die entsprechende Klausel im Mietvertrag für ungültig, da sie ihrer Aussage nach eine unrenovierte Wohnung übernommen hatte. Die Vermieterin wies die Forderung zurück.

Worum ging es?

Der Mietvertrag von 2008 enthielt eine flexible Regelung zu Schönheitsreparaturen, abhängig vom Zustand der Wohnung. Ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert war, blieb im Verfahren unklar.

Verlauf des Verfahrens

Die Mieterin argumentierte, dass grundsätzlich der Vermieter für Renovierungen verantwortlich sei. Nach einem gerichtlichen Vergleich blieb offen, wer die Verfahrenskosten trägt: Das Amtsgericht entschied zugunsten der Vermieterin, das Landgericht zugunsten der Mieterin.

Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 30. Januar 2024, Az. VIII ZB 43/23) bestätigte die Entscheidung des Landgerichts: Da die Mieterin nicht belegen konnte, dass sie die Wohnung unrenoviert übernommen hatte, hätte sie den Prozess verloren. Laut Rechtsprechung liegt die Beweislast bei Mietern, wenn sie eine Renovierungspflicht im Vertrag anfechten wollen.

Zusammenfassung

Mieter, die sich gegen eine vertraglich festgelegte Renovierungspflicht wehren wollen, müssen den Zustand der Wohnung bei Einzug nachweisen. Im vorliegenden Fall konnte die Mieterin dies nicht und muss daher die Verfahrenskosten tragen.

Photovoltaik-Ausbau in Gefahr? Neues BGH-Urteil

Der BGH entschied: Anlagen, die Strom direkt an Mieter oder in Wohnvierteln liefern, sind nicht automatisch sogenannte "Kundenanlagen" nach dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG).

Was bedeutet das für Wohnungsunternehmen?

Besonders ältere Anlagen in bestehenden Mieterstrom- und Quartiersprojekten könnten bald als normale Stromnetze gelten. Dafür gelten strengere Vorschriften.

Worum ging es im Streit?

Die Zwickauer Wohnungsbaugenossenschaft versorgte ihre Häuser mit eigenen Energieanlagen. Ein Gericht hatte diese nicht als Kundenanlagen anerkannt. Der BGH hat diese Entscheidung nun bestätigt.

Was gilt jetzt?

Der BGH entschied nur für diesen einen Fall. Es fehlen aber klare gesetzliche Regeln für alle Kundenanlagen. Der Gesetzgeber muss hier noch handeln.

(BGH, Beschluss vom 13. Mai 2025 – EnVR 83/20)

Mieter verliert Schlüssel: Wer trägt nun die Kosten für eine neue Schließanlage?

Verliert ein Mieter seinen Wohnungsschlüssel, kann es teuer werden – besonders, wenn die gesamte Schließanlage betroffen ist. Doch wer trägt die Kosten?

Wenn ein Mieter einen Wohnungsschlüssel verliert, kann das teuer werden. Vor allem, wenn die ganze Schließanlage (alle Schlösser im Haus) ausgetauscht werden muss. Doch wer muss die Kosten übernehmen?

Sorgfaltspflicht des Mieters:

Der Mieter muss gut auf die Schlüssel aufpassen. Wenn ein Schlüssel verloren geht, muss er den Vermieter oder die Hausverwaltung sofort informieren. Nur der Vermieter entscheidet, ob ein neuer Schlüssel reicht oder die ganze Schließanlage getauscht wird.

Wann muss der Mieter zahlen?

Der Mieter muss nur zahlen, wenn:

• er den Schlüssel schuldhaft verloren hat,
• es wirklich eine Gefahr gibt, dass jemand den Schlüssel missbraucht, und
• die Schließanlage wirklich ausgetauscht wird.

Was sagen Gerichte?

• München: Ein Mieter musste nach Schlüsselverlust nur anteilig zahlen. Der Vermieter hätte ihn vorher über mögliche hohe Kosten und Versicherungen informieren müssen.
• Missbrauchsgefahr: Es reicht nicht, wenn nur ein Risiko besteht. Der Vermieter muss eine echte Gefahr beweisen.
• Bundesgerichtshof: Nur wenn die Schließanlage wirklich getauscht wird, darf der Vermieter Geld verlangen. Ein verlorener Schlüssel allein reicht nicht.
• Freiburg: Es dürfen keine Kosten verlangt werden, wenn nur ein Kostenvoranschlag, aber kein Austausch gemacht wurde.

Schlüsseldienst: Wer zahlt?

Ruft der Mieter einen Schlüsseldienst (z. B. weil er den Schlüssel verloren hat), muss er die Kosten selbst tragen. Nur wenn das Schloss kaputt war und der Vermieter es nicht repariert hat, muss der Vermieter die Kosten zahlen.

Die Eigentümerversammlung – Einfach erklärt

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und findet meist einmal jährlich statt. Verwalter müssen sie gut vorbereiten – rechtlich, organisatorisch und kommunikativ.

Gesetzliche Grundlage (WEG §§ 23–25):

• Mind. 1x im Jahr
• Beschlüsse werden mehrheitlich gefasst
• Eine digitale Teilnahme ist möglich, sofern eine Beschlussfassung hierzu zu Grunde liegt
• Verwalter lädt in Textform mindestens 3 Wochen vorher ein, es sei denn, es gibt einen triftigen Grund (z.B. dringende Maßnahme)
• Tagesordnung und Unterlagen müssen klar und vollständig sein, ggfs. sind Anlagen sinnvoll.

Ablauf der Versammlung:

• Verwalter leitet die Sitzung (oder gewählter Vorsitz).
• Auch mit wenigen Anwesenden ist die Versammlung immer beschlussfähig
• Beschlüsse werden mehrheitlich gefasst.
• Vertretung mit Vollmacht ist möglich, ggfs. gibt es Vollmachtsbeschränkungen.
• Persönlich Betroffene dürfen nicht mitstimmen.
• Beschlüsse sind zu protokollieren und von zwei Personen zu unterschreiben.

Besondere Beschlüsse:

• Bauliche Maßnahmen benötigen besondere Mehrheiten.
• Virtuelle Versammlungen nur mit Dreiviertelmehrheit, sofern Beschlussfassung zu Grunde liegt.
• Alle Beschlüsse müssen in einer Beschlusssammlung dokumentiert werden.

Praxistipps:

• Frühzeitig Termin finden, auf Eigentümer Rücksicht nehmen
• Gut erreichbarer, technisch ausgestatteter Ort
• Freundliche Atmosphäre (z. B. Getränke, Snacks)
• Klare, sachliche Moderation

Typische Fehler vermeiden

• Verspätete oder unklare Einladung 
• Fehlende Unterlagen
• Unklare Beschlussformulierungen
• Schlechte oder unvollständige Protokolle

Fazit:

Die Eigentümerversammlung ist eine wichtige Chance für gute Zusammenarbeit, klare Entscheidungen und Vertrauen in die Verwaltung.

Praxishinweis:

Die Entscheidung stärkt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaften und begrenzt präventive Anfechtungsklagen auf Fälle klar erkennbarer, objektiv unzumutbarer Nachteile. Gleichzeitig bleibt betroffenen Eigentümern der individuelle Rechtsschutz gegen reale Störungen erhalten.