Wichtig:

Die Nutzung des Notwegs kann höhere Kosten nach sich ziehen. Wer den Notweg regelmäßig mit dem Pkw nutzt, muss dem Nachbarn eine entsprechend angepasste Notwegrente zahlen.

Das Landgericht Frankfurt hat entschieden, unter welchen Bedingungen auf das Einholen von Vergleichsangeboten bei kostenauslösenden Maßnahmen verzichtet werden kann (Urteil v. 01.08.2024, Az. 2 - 13 S 23/24). Ein Beschluss hierzu muss bestimmten Vorgaben entsprechen, um als ordnungsgemäße Verwaltung zu gelten.

Fallbeispiel: Pflastersanierung und Fallrohrreinigung

Eine Eigentümergemeinschaft beschloss Maßnahmen zur Pflasterabsenkung für 4.700 €. Der Beschluss enthielt die Formulierung, dass aufgrund der besonderen Umstände im Handwerksbereich keine weiteren Angebote eingeholt würden. Im Protokoll wurde festgehalten, dass zwei andere Firmen zwar angefragt, aber keine Angebote abgegeben hatten.

Zusätzlich wurde eine Grundreinigung der Fallrohre für 8.800 € beschlossen, ebenfalls ohne Einholung weiterer Angebote. Ein Wohnungseigentümer focht die Beschlüsse an, da er sie für unvereinbar mit ordnungsgemäßer Verwaltung hielt.

Gerichtsurteil: Einzelfall entscheidet

Das Gericht wies die Klage ab und erklärte die Beschlüsse für rechtmäßig. Grundsätzlich sei das Einholen von drei Vergleichsangeboten für nicht geringfügige Maßnahmen erforderlich. In diesem Fall waren Vergleichsangebote jedoch entbehrlich:

1. Geringes Auftragsvolumen: Die Kosten der Pflasterarbeiten entsprachen weniger als 1% und die der Fallrohrreinigung weniger als 2% des jährlichen Wirtschaftsplans der Gemeinschaft, dessen Volumen rund 500.000 € betrug. Da beide Maßnahmen deutlich unter der 5%-Schwelle des durchschnittlichen Wirtschaftsplans der letzten drei Jahre lagen, waren weitere Angebote nicht notwendig.
2. Besondere Umstände: Die Eigentümergemeinschaft hatte glaubhaft gemacht, dass zwei weitere Firmen keine Angebote abgegeben hatten, was die Notwendigkeit weiterer Anfragen reduzierte.

Wichtige Lehren aus dem Urteil

Das Landgericht stellte klar, dass ein Verzicht auf Vergleichsangebote per Beschluss allein nicht ausreicht, um das Einholen solcher Angebote als entbehrlich zu erklären. Stattdessen müssen objektive Kriterien erfüllt sein, wie beispielsweise ein geringes Auftragsvolumen. Liegt dieses unterhalb von 5% des durchschnittlichen Wirtschaftsplans der letzten drei Jahre, können Vergleichsangebote verzichtbar sein.

Fazit

Vergleichsangebote sind nicht in jedem Fall erforderlich. Bei geringfügigen Maßnahmen, deren Kosten die 5%-Grenze des Wirtschaftsplans nicht überschreiten, können Eigentümergemeinschaften auf die Einholung weiterer Angebote verzichten. Dies sollte jedoch sorgfältig begründet und dokumentiert werden, um rechtliche Konflikte zu vermeiden.

Die Zuordnung von Bauteilen einer Wohnanlage zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum hat erhebliche Konsequenzen, insbesondere im Hinblick auf die Zuständigkeit und Kostenverteilung. Während Wohnungseigentümer für Sondereigentum selbst verantwortlich sind, liegt die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht Bautzen musste entscheiden, ob Abwasserleitungen rechtlich als Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum einzustufen sind (Urteil v. 29.05.2024, Az. 23 C 5/23 WEG).

Streitfall: Kosten für verstopfte Abwasserleitungen

In einem konkreten Fall kam es im Jahr 2021 mehrfach zu Verstopfungen in den Abwasserleitungen im Bereich einer Eigentumswohnung. Die Kosten für die Ursachenermittlung und Behebung der Schäden beliefen sich auf 2.804,06 €. Diese Kosten wurden dem betroffenen Eigentümer als „individuelle Kosten“ in der Jahresabrechnung zugewiesen.

Die Eigentümergemeinschaft genehmigte diese Abrechnung sowie die Anpassung der Vorschüsse und Nachschüsse im Rahmen der Eigentümerversammlung 2022. Der belastete Wohnungseigentümer war jedoch der Ansicht, dass die Abwasserleitungen zum Gemeinschaftseigentum gehören und die Kosten daher von allen Eigentümern getragen werden müssten. Er klagte gegen den Beschluss.

Gerichtsurteil: Abwasserleitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum

Das Amtsgericht Bautzen entschied zugunsten des Wohnungseigentümers. Gemäß § 5 Abs. 2 WEG gehören Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen, zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt selbst dann, wenn sich diese Teile innerhalb von Räumen befinden, die dem Sondereigentum zugeordnet sind.

Abwasserleitungen, die das Abwasser aus mehreren Einheiten ableiten oder ins öffentliche Netz führen, erfüllen diese Kriterien. Sie sind daher dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Fehlerhafte Kostenverteilung und ungültiger Beschluss

Das Gericht stellte klar, dass die Belastung des Wohnungseigentümers mit den Kosten der Abwasserleitungen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 19 Abs. 2 WEG). Die Kosten hätten gemäß den Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer umgelegt werden müssen. Die fehlerhafte Zuordnung führte zu einer unzulässigen Beeinträchtigung des klagenden Eigentümers, da sein Nachschuss deutlich höher ausfiel als bei einer korrekten Verteilung. Der Beschluss der Eigentümerversammlung wurde daher für ungültig erklärt.

Fazit: Das Amtsgericht Bautzen gibt klare Regeln für Abwasserleitungen vor, eine höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus

Abwasserleitungen gehören nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Selbst wenn sie sich innerhalb einer einzelnen Wohnung befinden, können sie nicht dem Sondereigentum zugerechnet werden. Die Kosten für Reparaturen, Verstopfungen oder Instandhaltungsmaßnahmen sind daher von allen Eigentümern gemäß ihren Miteigentumsanteilen zu tragen. Eine anderslautende Regelung in der Teilungserklärung ist unzulässig.