Das Landgericht Frankfurt hat entschieden, unter welchen Bedingungen auf das Einholen von Vergleichsangeboten bei kostenauslösenden Maßnahmen verzichtet werden kann (Urteil v. 01.08.2024, Az. 2 - 13 S 23/24). Ein Beschluss hierzu muss bestimmten Vorgaben entsprechen, um als ordnungsgemäße Verwaltung zu gelten.
Das Landgericht Frankfurt hat entschieden, unter welchen Bedingungen auf das Einholen von Vergleichsangeboten bei kostenauslösenden Maßnahmen verzichtet werden kann (Urteil v. 01.08.2024, Az. 2 - 13 S 23/24). Ein Beschluss hierzu muss bestimmten Vorgaben entsprechen, um als ordnungsgemäße Verwaltung zu gelten.
Fallbeispiel: Pflastersanierung und Fallrohrreinigung
Eine Eigentümergemeinschaft beschloss Maßnahmen zur Pflasterabsenkung für 4.700 €. Der Beschluss enthielt die Formulierung, dass aufgrund der besonderen Umstände im Handwerksbereich keine weiteren Angebote eingeholt würden. Im Protokoll wurde festgehalten, dass zwei andere Firmen zwar angefragt, aber keine Angebote abgegeben hatten.
Zusätzlich wurde eine Grundreinigung der Fallrohre für 8.800 € beschlossen, ebenfalls ohne Einholung weiterer Angebote. Ein Wohnungseigentümer focht die Beschlüsse an, da er sie für unvereinbar mit ordnungsgemäßer Verwaltung hielt.
Gerichtsurteil: Einzelfall entscheidet
Das Gericht wies die Klage ab und erklärte die Beschlüsse für rechtmäßig. Grundsätzlich sei das Einholen von drei Vergleichsangeboten für nicht geringfügige Maßnahmen erforderlich. In diesem Fall waren Vergleichsangebote jedoch entbehrlich:
- Geringes Auftragsvolumen: Die Kosten der Pflasterarbeiten entsprachen weniger als 1% und die der Fallrohrreinigung weniger als 2% des jährlichen Wirtschaftsplans der Gemeinschaft, dessen Volumen rund 500.000 € betrug. Da beide Maßnahmen deutlich unter der 5%-Schwelle des durchschnittlichen Wirtschaftsplans der letzten drei Jahre lagen, waren weitere Angebote nicht notwendig.
- Besondere Umstände: Die Eigentümergemeinschaft hatte glaubhaft gemacht, dass zwei weitere Firmen keine Angebote abgegeben hatten, was die Notwendigkeit weiterer Anfragen reduzierte.
Wichtige Lehren aus dem Urteil
Das Landgericht stellte klar, dass ein Verzicht auf Vergleichsangebote per Beschluss allein nicht ausreicht, um das Einholen solcher Angebote als entbehrlich zu erklären. Stattdessen müssen objektive Kriterien erfüllt sein, wie beispielsweise ein geringes Auftragsvolumen. Liegt dieses unterhalb von 5% des durchschnittlichen Wirtschaftsplans der letzten drei Jahre, können Vergleichsangebote verzichtbar sein.
Fazit
Vergleichsangebote sind nicht in jedem Fall erforderlich. Bei geringfügigen Maßnahmen, deren Kosten die 5%-Grenze des Wirtschaftsplans nicht überschreiten, können Eigentümergemeinschaften auf die Einholung weiterer Angebote verzichten. Dies sollte jedoch sorgfältig begründet und dokumentiert werden, um rechtliche Konflikte zu vermeiden.