Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen beschließen können, selbst wenn die Nutzung der betroffenen Flächen dauerhaft nur einzelnen Eigentümern zustehen soll. Dabei ergibt sich die Beschlusskompetenz aus § 20 Abs. 1 WEG. Dies umfasst auch Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, wie beispielsweise die Errichtung von Gartenhütten.
Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen beschließen können, selbst wenn die Nutzung der betroffenen Flächen dauerhaft nur einzelnen Eigentümern zustehen soll. Dabei ergibt sich die Beschlusskompetenz aus § 20 Abs. 1 WEG. Dies umfasst auch Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, wie beispielsweise die Errichtung von Gartenhütten.
Der verhandelte Fall: Errichtung von Gartenhütten
In dem verhandelten Fall hatten Wohnungseigentümer beschlossen, dass auf einer Gemeinschaftsfläche Gartenhütten errichtet werden dürfen. Die Maße und Nutzung der Hütten wurden im Beschluss festgelegt. Zusätzlich sollte jeder Eigentümer, der eine Hütte errichtet, eine monatliche Nutzungsentschädigung von zehn Euro an die übrigen Eigentümer zahlen. Der Beschluss widersprach allerdings einer früheren Vereinbarung, die vorsah, die Fläche als Stellplatz für Mülltonnen zu nutzen. Ein Eigentümer klagte daher gegen den Beschluss.
Beschlusskompetenz für exklusive Nutzungen nach § 21 WEG
Der BGH stellte klar, dass die Eigentümer die bauliche Veränderung und die exklusive Nutzung der Gartenhütten durch einen Beschluss regeln durften. Nach § 21 WEG können bauliche Veränderungen auch dann beschlossen werden, wenn sie zu einer dauerhaften Nutzung durch einzelne Eigentümer führen. Der Gesetzgeber hat mit der WEG-Reform ausdrücklich klargestellt, dass solche Regelungen zulässig sind. Auch eine bestehende Nutzungsvereinbarung – in diesem Fall die Nutzung der Fläche als Mülltonnenstellplatz – stand der Beschlusskompetenz nicht entgegen, da die bauliche Veränderung die Vereinbarung lediglich faktisch, nicht jedoch rechtlich aufhob.
Grenzen der Beschlusskompetenz: Regelungen zu Zahlungen zwischen Eigentümern
Eine Einschränkung der Beschlusskompetenz ergibt sich jedoch bei der Festlegung von Zahlungen zwischen Eigentümern. Der BGH entschied, dass solche Regelungen nicht zulässig sind, da das Wohnungseigentumsgesetz keine Beschlusskompetenz für die Festlegung von Zahlungen zwischen den Eigentümern vorsieht. Dies führte dazu, dass der gesamte Beschluss nach § 139 BGB nichtig war. Die Regelung zur Nutzungsentschädigung war untrennbar mit der Gestattung der Gartenhütten verbunden, sodass der Beschluss nicht aufrechterhalten werden konnte.
Fazit: Möglichkeiten und Grenzen der Beschlussfassung in WEGen
Das Urteil verdeutlicht die Möglichkeiten und Grenzen der Beschlusskompetenz von Wohnungseigentümern. Während bauliche Veränderungen umfassend beschlossen werden können, dürfen solche Beschlüsse nicht gegen die Grundsätze der ordnungsmäßigen Verwaltung verstoßen. Außerdem dürfen sie keinen Eigentümer unbillig benachteiligen oder die Wohnanlage grundlegend umgestalten. Schließlich sind Regelungen zu finanziellen Verpflichtungen zwischen Eigentümern nicht durch Beschluss beschlussfähig.
Das Urteil zeigt, dass bei der Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften sowohl rechtliche Vorgaben als auch die Grenzen der Beschlusskompetenz genau beachtet werden müssen, um eine Nichtigkeit des Beschlusses zu vermeiden.
(BGH, Urteil v. 19.7.2024, V ZR 226/23)