Das Landgericht Frankfurt hat entschieden, unter welchen Bedingungen auf das Einholen von Vergleichsangeboten bei kostenauslösenden Maßnahmen verzichtet werden kann (Urteil v. 01.08.2024, Az. 2 - 13 S 23/24). Ein Beschluss hierzu muss bestimmten Vorgaben entsprechen, um als ordnungsgemäße Verwaltung zu gelten.

Fallbeispiel: Pflastersanierung und Fallrohrreinigung

Eine Eigentümergemeinschaft beschloss Maßnahmen zur Pflasterabsenkung für 4.700 €. Der Beschluss enthielt die Formulierung, dass aufgrund der besonderen Umstände im Handwerksbereich keine weiteren Angebote eingeholt würden. Im Protokoll wurde festgehalten, dass zwei andere Firmen zwar angefragt, aber keine Angebote abgegeben hatten.

Zusätzlich wurde eine Grundreinigung der Fallrohre für 8.800 € beschlossen, ebenfalls ohne Einholung weiterer Angebote. Ein Wohnungseigentümer focht die Beschlüsse an, da er sie für unvereinbar mit ordnungsgemäßer Verwaltung hielt.

Gerichtsurteil: Einzelfall entscheidet

Das Gericht wies die Klage ab und erklärte die Beschlüsse für rechtmäßig. Grundsätzlich sei das Einholen von drei Vergleichsangeboten für nicht geringfügige Maßnahmen erforderlich. In diesem Fall waren Vergleichsangebote jedoch entbehrlich:

1. Geringes Auftragsvolumen: Die Kosten der Pflasterarbeiten entsprachen weniger als 1% und die der Fallrohrreinigung weniger als 2% des jährlichen Wirtschaftsplans der Gemeinschaft, dessen Volumen rund 500.000 € betrug. Da beide Maßnahmen deutlich unter der 5%-Schwelle des durchschnittlichen Wirtschaftsplans der letzten drei Jahre lagen, waren weitere Angebote nicht notwendig.
2. Besondere Umstände: Die Eigentümergemeinschaft hatte glaubhaft gemacht, dass zwei weitere Firmen keine Angebote abgegeben hatten, was die Notwendigkeit weiterer Anfragen reduzierte.

Wichtige Lehren aus dem Urteil

Das Landgericht stellte klar, dass ein Verzicht auf Vergleichsangebote per Beschluss allein nicht ausreicht, um das Einholen solcher Angebote als entbehrlich zu erklären. Stattdessen müssen objektive Kriterien erfüllt sein, wie beispielsweise ein geringes Auftragsvolumen. Liegt dieses unterhalb von 5% des durchschnittlichen Wirtschaftsplans der letzten drei Jahre, können Vergleichsangebote verzichtbar sein.

Fazit

Vergleichsangebote sind nicht in jedem Fall erforderlich. Bei geringfügigen Maßnahmen, deren Kosten die 5%-Grenze des Wirtschaftsplans nicht überschreiten, können Eigentümergemeinschaften auf die Einholung weiterer Angebote verzichten. Dies sollte jedoch sorgfältig begründet und dokumentiert werden, um rechtliche Konflikte zu vermeiden.

Die Zuordnung von Bauteilen einer Wohnanlage zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum hat erhebliche Konsequenzen, insbesondere im Hinblick auf die Zuständigkeit und Kostenverteilung. Während Wohnungseigentümer für Sondereigentum selbst verantwortlich sind, liegt die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht Bautzen musste entscheiden, ob Abwasserleitungen rechtlich als Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum einzustufen sind (Urteil v. 29.05.2024, Az. 23 C 5/23 WEG).

Streitfall: Kosten für verstopfte Abwasserleitungen

In einem konkreten Fall kam es im Jahr 2021 mehrfach zu Verstopfungen in den Abwasserleitungen im Bereich einer Eigentumswohnung. Die Kosten für die Ursachenermittlung und Behebung der Schäden beliefen sich auf 2.804,06 €. Diese Kosten wurden dem betroffenen Eigentümer als „individuelle Kosten“ in der Jahresabrechnung zugewiesen.

Die Eigentümergemeinschaft genehmigte diese Abrechnung sowie die Anpassung der Vorschüsse und Nachschüsse im Rahmen der Eigentümerversammlung 2022. Der belastete Wohnungseigentümer war jedoch der Ansicht, dass die Abwasserleitungen zum Gemeinschaftseigentum gehören und die Kosten daher von allen Eigentümern getragen werden müssten. Er klagte gegen den Beschluss.

Gerichtsurteil: Abwasserleitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum

Das Amtsgericht Bautzen entschied zugunsten des Wohnungseigentümers. Gemäß § 5 Abs. 2 WEG gehören Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen, zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt selbst dann, wenn sich diese Teile innerhalb von Räumen befinden, die dem Sondereigentum zugeordnet sind.

Abwasserleitungen, die das Abwasser aus mehreren Einheiten ableiten oder ins öffentliche Netz führen, erfüllen diese Kriterien. Sie sind daher dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Fehlerhafte Kostenverteilung und ungültiger Beschluss

Das Gericht stellte klar, dass die Belastung des Wohnungseigentümers mit den Kosten der Abwasserleitungen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 19 Abs. 2 WEG). Die Kosten hätten gemäß den Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer umgelegt werden müssen. Die fehlerhafte Zuordnung führte zu einer unzulässigen Beeinträchtigung des klagenden Eigentümers, da sein Nachschuss deutlich höher ausfiel als bei einer korrekten Verteilung. Der Beschluss der Eigentümerversammlung wurde daher für ungültig erklärt.

Fazit: Das Amtsgericht Bautzen gibt klare Regeln für Abwasserleitungen vor, eine höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus

Abwasserleitungen gehören nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Selbst wenn sie sich innerhalb einer einzelnen Wohnung befinden, können sie nicht dem Sondereigentum zugerechnet werden. Die Kosten für Reparaturen, Verstopfungen oder Instandhaltungsmaßnahmen sind daher von allen Eigentümern gemäß ihren Miteigentumsanteilen zu tragen. Eine anderslautende Regelung in der Teilungserklärung ist unzulässig.

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen beschließen können, selbst wenn die Nutzung der betroffenen Flächen dauerhaft nur einzelnen Eigentümern zustehen soll. Dabei ergibt sich die Beschlusskompetenz aus § 20 Abs. 1 WEG. Dies umfasst auch Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, wie beispielsweise die Errichtung von Gartenhütten.

Der verhandelte Fall: Errichtung von Gartenhütten

In dem verhandelten Fall hatten Wohnungseigentümer beschlossen, dass auf einer Gemeinschaftsfläche Gartenhütten errichtet werden dürfen. Die Maße und Nutzung der Hütten wurden im Beschluss festgelegt. Zusätzlich sollte jeder Eigentümer, der eine Hütte errichtet, eine monatliche Nutzungsentschädigung von zehn Euro an die übrigen Eigentümer zahlen. Der Beschluss widersprach allerdings einer früheren Vereinbarung, die vorsah, die Fläche als Stellplatz für Mülltonnen zu nutzen. Ein Eigentümer klagte daher gegen den Beschluss.

Beschlusskompetenz für exklusive Nutzungen nach § 21 WEG

Der BGH stellte klar, dass die Eigentümer die bauliche Veränderung und die exklusive Nutzung der Gartenhütten durch einen Beschluss regeln durften. Nach § 21 WEG können bauliche Veränderungen auch dann beschlossen werden, wenn sie zu einer dauerhaften Nutzung durch einzelne Eigentümer führen. Der Gesetzgeber hat mit der WEG-Reform ausdrücklich klargestellt, dass solche Regelungen zulässig sind. Auch eine bestehende Nutzungsvereinbarung – in diesem Fall die Nutzung der Fläche als Mülltonnenstellplatz – stand der Beschlusskompetenz nicht entgegen, da die bauliche Veränderung die Vereinbarung lediglich faktisch, nicht jedoch rechtlich aufhob.

Grenzen der Beschlusskompetenz: Regelungen zu Zahlungen zwischen Eigentümern

Eine Einschränkung der Beschlusskompetenz ergibt sich jedoch bei der Festlegung von Zahlungen zwischen Eigentümern. Der BGH entschied, dass solche Regelungen nicht zulässig sind, da das Wohnungseigentumsgesetz keine Beschlusskompetenz für die Festlegung von Zahlungen zwischen den Eigentümern vorsieht. Dies führte dazu, dass der gesamte Beschluss nach § 139 BGB nichtig war. Die Regelung zur Nutzungsentschädigung war untrennbar mit der Gestattung der Gartenhütten verbunden, sodass der Beschluss nicht aufrechterhalten werden konnte.

Fazit: Möglichkeiten und Grenzen der Beschlussfassung in WEGen

Das Urteil verdeutlicht die Möglichkeiten und Grenzen der Beschlusskompetenz von Wohnungseigentümern. Während bauliche Veränderungen umfassend beschlossen werden können, dürfen solche Beschlüsse nicht gegen die Grundsätze der ordnungsmäßigen Verwaltung verstoßen. Außerdem dürfen sie keinen Eigentümer unbillig benachteiligen oder die Wohnanlage grundlegend umgestalten. Schließlich sind Regelungen zu finanziellen Verpflichtungen zwischen Eigentümern nicht durch Beschluss beschlussfähig.

Das Urteil zeigt, dass bei der Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften sowohl rechtliche Vorgaben als auch die Grenzen der Beschlusskompetenz genau beachtet werden müssen, um eine Nichtigkeit des Beschlusses zu vermeiden.

(BGH, Urteil v. 19.7.2024, V ZR 226/23)